Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi
Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi
Türkiye’de sosyoekonomik değişimler konut projelerinde önemli etkiler yaratıyor. Alım gücünün azalması, boşanmaların artması ve üniversite öğrencilerinin daha küçük evlere olan talebi, konut metrekarelerini son 18 yılda 31 metrekare düşürdü. Hanelerde ortalama kişi sayısı 4 kişiden 3’e düşerken, daire büyüklükleri de 127’den 96 metrekareye geriledi. 2023 yılında 173 bin 342 olan boşanmalar, 2024’te 187 bin 343’e çıktı. Boşanma hızı 2,03’ten 2,19’a yükseldi.
Son Dönemde Daire Büyüklüklerindeki Düşüş
İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) çalışmasına göre, 2021 yılında ortalama 112,4 metrekare olan daire büyüklükleri, 2023 yılında 97,8 metrekareye, 2024 yılında ise 96,4’e geriledi. Böylelikle son 4 yılda daireler ortalama 16 metrekare küçüldü. Bu durum, konut alımında yaşanan zorlukların bir yansıması olarak değerlendiriliyor. Hanelerdeki kişi sayısının azalması, daha küçük dairelere olan talebi artırdı.
Ayrıca, apartman dairelerinin son 18 yılda yaklaşık 31 metrekare küçülmesine karşın, müstakil evlerde 43 metrekarelik bir artış gözlemlendi. Müstakil evlerin büyüklüğü 169’dan 212 metrekareye çıktı. Tüketicilerin arsadan ev sahipliğine yönelmesi, müstakil yapılara olan talebi artırdı. Bu durum, konut sektöründe önemli bir değişim sürecini işaret ediyor.
Gelir Dağılımındaki Bozulma ve Küçülen Daireler
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortak Ahmet Büyükduman, ortalama hane halkı büyüklüğünün 4’ten 3 kişiye gerilediğine dikkat çekti. Daire büyüklüğündeki değişimin, hane halkının küçülmesiyle açıklanamayacağını belirtti. Geliştiricilerin daha küçük konut üretimine yönelmesi, konuta erişimin güçleşmesiyle ilişkilendiriliyor. Daireler küçülürken, müstakil konutların büyüklüklerinin artması, gelir dağılımındaki bozulmayı da ima ediyor.
Büyükduman, Türkiye’de hanelerin yüzde 18’inin tek kişilik hanelerden oluştuğunu belirtti. Ruhsat alınan dairelerin ortalama büyüklüğünün 114 metrekareden 96 metrekareye gerilediğini ifade etti. Son 5-6 yılda da 10 metrekarelik bir düşüş yaşandı. Bu durum, konut piyasasında önemli bir değişim sürecini ortaya koyuyor.
Sosyolojik ve Ekonomik Etkiler
Büyükduman, daire büyüklüğündeki düşüşü iki nedene bağlıyor. Birincisi sosyolojik süreçlerdir. Türkiye’de hane halkı büyüklüğü küçülüyor. Ortalama hane halkı 3,1 kişi olarak belirlenirken, bu rakam 10 yıl önce 4,1’di. İkincisi ise stagflasyon etkisidir. Enflasyonist ortamda fiyat artırmak istemeyen müteahhitler, maliyetlerin artmasıyla daire büyüklüklerini küçültmek zorunda kalıyor.
Örneğin, 120 metrekare bir daire 6 milyona mal oluyorsa, bu dairenin satışı zorlaşırsa, müteahhitler 100 metrekareye düşürüp 5 milyona ya da 80 metrekareye düşürüp 4 milyona satmayı tercih ediyor. Tüketicilerin fiyattan dolayı daha düşük dairelere yönelmesi, müteahhitlerin de daha küçük daire tiplerine yönelmesine neden oluyor.
Müteahhitlerin Talepleri ve Piyasa Dinamikleri
Mimar Dr. Ahmet Erkutoğlu, geçmişte 3 + 1 dairelerin inşa edilmediğini, ancak son yıllarda bu durumun değiştiğini belirtti. Günümüzde büyük bir konut projesinin yüzde 30’u 1 + 1, yüzde 40’ı 2 + 1, yüzde 25’i 3 + 1 ve yüzde 5’i de 4 + 1 ve üzerindeki dairelerden oluşuyor. Müteahhitlerden gelen talepler, küçük dairelerin daha kolay satılmasından kaynaklanıyor.
Ekonomik şartların alım gücünü zayıflatması, üniversite öğrencilerinin talepleri ve boşanmaların artması, tek başına yaşam tercihlerini artırıyor. Bu durum, 1 + 1 ve 2 + 1 dairelere olan talebi yükseltiyor. Fiyat farkları da dikkat çekiyor. Örneğin, 1 + 1 bir daire ortalama 5-6 milyon TL, 2 + 1 bir daire 9-10 milyon TL, 3 + 1 daire ise 14-15 milyon TL arasında değişiyor. Ancak bölgesel farklılıklar da göz önünde bulunduruluyor.
